Fondo de Contingencia y Construcción por Fases

El inicio de un proyecto de construcción es, ante todo, un ejercicio de gestión financiera y mitigación de riesgos.

El error más costoso que comete un inversionista es planificar el presupuesto sin incluir un Fondo de Contingencia. Este capital de riesgo, que muchos perciben erróneamente como un «exceso», es en realidad la póliza de seguro obligatoria que protege la obra del caos financiero y de la paralización total.

La estrategia financiera adecuada exige definir un presupuesto «blindado» y, cuando el capital es limitado, utilizar la Construcción por Fases como una herramienta táctica para optimizar el Cash Flow y asegurar la culminación del proyecto.

I. El Mandato del Fondo de Contingencia: La Regla del 10%-15%

El Fondo de Contingencia es el capital reservado para cubrir gastos que no fueron previstos en los planos, la planificación o el presupuesto inicial.

• ¿Por qué es obligatorio? La construcción es inherentemente vulnerable a la imprevisión (errores de diseño, fallas estructurales ocultas en el suelo, cambios regulatorios inesperados, o la fluctuación en los precios de los materiales). Un presupuesto que se ajusta exactamente al costo de la obra es un presupuesto destinado al fracaso.
• El Estándar Estratégico: Los expertos en gestión de proyectos recomiendan que el Fondo de Contingencia represente entre el 10% y el 15% del costo total estimado de la construcción (CTEC).
• Gobernanza: Este fondo debe ser calculado por un profesional (arquitecto o ingeniero), y su uso debe ser estrictamente controlado por el gerente de proyecto. No es capital de libre disposición, sino una reserva táctica.

Uso del 10% para errores menores y 15% para proyectos complejos o entornos con alto riesgo geológico.

II. Estrategia para Capital Limitado: La Construcción por Fases ️

Cuando el presupuesto disponible no alcanza para cubrir el Costo Total Estimado de la Construcción más el Fondo de Contingencia, la Construcción por Fases es la herramienta táctica que permite iniciar la obra sin entrar en un caos financiero.

Consiste en dividir la obra completa en módulos funcionales que pueden ser construidos y finalizados de manera independiente. Por ejemplo, construir primero la estructura y el cerramiento (Fase 1) y luego los acabados interiores (Fase 2).

Ventajas del Control de Cash Flow

• Minimización del Riesgo: La fase solo comienza cuando el capital está asegurado para esa etapa específica, minimizando el riesgo de que la obra se paralice a medio camino por falta de flujo de caja.
• Acceso a Financiamiento Externo: El avance de la obra (el capital invertido) se convierte en la garantía real para buscar financiamiento externo.
• Optimización del Diseño: Permite a los inversionistas pausar la obra, auditar la funcionalidad de la primera fase, y realizar ajustes de diseño.

III. Gobernanza Financiera: El Rol del Presupuesto Blindado

La principal tarea del profesional es evitar que el proyecto cometa el error de la improvisación presupuestaria, que es la causa principal de los sobrecostos y los retrasos. Consultoría arquitectónica.

1. Definición de Alcance SMART: El arquitecto debe traducir la visión del cliente en Objetivos SMART. El presupuesto debe ajustarse a este alcance, y cualquier cambio posterior debe resultar en un cambio formal del presupuesto.
2. Integración del Due Diligence: El presupuesto debe integrarse con los hallazgos de los estudios geotécnicos y topográficos. Esto asegura que los costos de cimentación estén incluidos desde el inicio.
3. Coordinación y Seguimiento: El uso de software de gestión de proyectos permite monitorear el gasto en tiempo real, comparando el gasto real con el presupuesto planificado.

La planificación financiera en la construcción no perdona la improvisación. La creación rigurosa del Fondo de Contingencia y la disciplina de la Construcción por Fases son los dos pilares que garantizan la estabilidad financiera de la inversión.